איפה יש פינוי בינוי בארץ? הדרכים למצוא פרויקטים

הדירה שלכם עשויה להיות שווה הרבה יותר ממה שחשבתם – לא בגלל שוק הנדל"ן, אלא בזכות הקרקע שעליה היא עומדת. בכל רחבי הארץ, בניינים ישנים הופכים למגדלים מודרניים, ובעלי דירות מקבלים דירות חדשות ומרווחות יותר בלי תשלום. עם 165 תוכניות שאושרו רק בשנה האחרונה ויותר מ-56,000 יחידות דיור חדשות בדרך, ההזדמנויות נמצאות ממש מעבר לפינה. השאלה היא רק – איך מוצאים אותן? אז איפה יש פינוי בינוי? המשיכו לקרוא!

מה זה פינוי בינוי ולמה חשוב לדעת איפה הם נמצאים?

פינוי בינוי הוא תהליך שבו בניינים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים עם דירות מרווחות יותר, חדרי ממ"ד, חניות תת קרקעיות ותשתיות משודרגות. התהליך משפר את איכות החיים ומשדרג את פני השכונות כולן ומגדיל את מלאי הדיור ומתאים אותו לתקנים מודרניים. ידיעה על מיקום הפרויקטים חיונית מכמה סיבות: בעלי דירות יכולים לבדוק אם הנכס שלהם עשוי להיכלל בתוכנית, משקיעים יכולים לזהות הזדמנויות ותושבים יכולים להתעדכן בשינויים הצפויים בסביבת המגורים שלהם בשנים הקרובות.

כלים לאיתור פרויקטי פינוי בינוי

מפת ההתחדשות העירונית הממשלתית

הכלי המרכזי והאמין ביותר הוא מפת ההתחדשות העירונית באתר GovMap. המפה הדיגיטלית מציגה את כל המתחמים המוכרזים רשמית עם אפשרויות סינון לפי סוג תוכנית, שלב ביצוע ומספר יחידות. פשוט הזינו את שם היישוב או הרחוב, והמערכת תציג את כל הפרויקטים באזור. הנתונים מתעדכנים באופן שוטף, כך שהמפה היא המקור המהימן ביותר. המערכת מאפשרת גם הורדת דוחות מפורטים והשוואה בין פרויקטים שונים.

אתרי הרשויות המקומיות

כל עירייה מחזיקה מידע עדכני על פרויקטים בתהליכי אישור. רבות מהן מפרסמות באתר שלהן מפות אינטראקטיביות של פרויקטים מתוכננים. יתרון משמעותי בפנייה ישירה לעירייה הוא קבלת מידע על תוכניות שעדיין בשלבים ראשוניים שעדיין לא מופיעות במאגרים הממשלתיים. ניתן גם לפנות טלפונית למחלקת ההנדסה ולקבל מידע מפורט על סטטוס התוכניות ולוחות הזמנים המשוערים.

פלטפורמות מקצועיות וחברות יזמות

חברות יזמות מובילות מפרסמות באתרים שלהן את כל הפרויקטים שהן מקדמות עם הדמיות ותוכניות בנייה מפורטות. בנוסף לכך, יש פלטפורמות שמפעילות מפה אינטראקטיבית שמאפשרת חיפוש לפי רחוב, מתחם או חברה – כלי שימושי במיוחד למי שמעוניין בתמונת מצב רחבה של פעילות בעיר מסוימת.

הערים המובילות בפינוי בינוי השנה

מרכז הארץ ותל אביב

• תל אביב: מובילה בהיקף פרויקטים בביצוע עם תשעה מתחמים של 2,120 יחידות דיור. בין הפרויקטים הבולטים יש את מתחם סיפולוקס ביד אליהו – מגדל בן 45 קומות עם 65,000 מ"ר. המחירים הגבוהים של נכסים בעיר מציעים תמריץ כלכלי חזק ליזמים, דבר שמאפשר הצעת תמורות נדיבות לדיירים.
• קריית אונו: מובילה במספר מתחמים בביצוע בפועל – 8 מתחמים עם 2,497 יחידות. הפרויקט המרכזי "עלמא" מחליף 11 בנייני רכבת ישנים ב-10 בניינים חדשים בני 12 עד 20 קומות, עם 765 יחידות דיור. העירייה פעילה מאוד בקידום תהליכים, דבר שמסביר את קצב הביצוע המהיר והיעילות הגבוהה.
• יהוד: מתקדמת גם היא עם 5 מתחמים בביצוע ו-2,008 יחידות דיור. בזכות מחלוקות מועטות בין דיירים ותהליכי אישור מהירים, העיר הוציאה לפועל פרויקטים רבים בזמן קצר.

ירושלים

ירושלים עומדת בראש הערים בהיקף תוכניות מאושרות – כמעט 13,000 יחידות דיור מתוכננות. השכונות המרכזיות הן גילה, קריית מנחם, קריית יובל והקטמונים. רק בגילה אושרה תוכנית ל-800 יחידות דיור במקום 183 הקיימות, בבניינים של עד 35 קומות. העירייה השקיעה משאבים ניכרים והכריזה על פטור מהיטל השבחה לפרויקטים במרבית השכונות לחמש שנים – צעד שנועד לעודד יזמים ולהאיץ את קצב הביצוע.

חיפה והצפון

חיפה מובילה בצפון עם 9 תוכניות מאושרות של 4,948 יחידות דיור שמתוכן 5 מתחמים בביצוע עם 1,739 יחידות. המבנה הטופוגרפי של העיר יוצר אתגרים ייחודיים אבל גם הזדמנויות לתכנון יצירתי. הפרויקטים המשמעותיים ממוקמים בשכונות הדר, נווה שאנן והכרמל, כשלעיתים מתאפשרת גם בנייה על גג פרטי בהתאם לאפיון המבנה והתכנון.

באר שבע והדרום

העיר באר שבע ממלאת תפקיד מרכזי בהובלת תהליכי ההתחדשות העירונית במחוז הדרום, כשהמיקוד העיקרי הוא בשכונות ג' ו-ד'. במסגרת ההתחדשות, העיר מפתחת ויישמה גישות תכנון חדשניות שמתאימות לתנאים הייחודיים של האקלים המדברי ושמה דגש על בנייה בגובה מתון ועל תכנון עירוני שמשלב באופן אורגני שטחי נוף פתוחים לצד פתרונות הצללה חכמים ומתקדמים.

מסלולי הפינוי בינוי

מסלול רשויות מקומיות

במסלול הזה היוזמה מגיעה מהרשות המקומית שמגישה בקשה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. המדינה מכריזה על השטח כ"מתחם לפינוי בינוי" ל-6 שנים (עם אפשרות הארכה), והרשות אחראית להכנת תוכנית מפורטת ולאישור שלה. המסלול נפוץ בירושלים, חולון ובת ים, כשהיתרון הוא שהרשות מנהלת חלק גדול מההליכים התכנוניים ומשמשת כגורם מתווך מהימן בין הדיירים ליזמים.

מסלול יזמי פרטי

היוזמה באה מיזמים פרטיים או מבעלי הדירות. היזמים מזהים בניינים בעלי פוטנציאל ופונים ישירות לדיירים. לאחר השגת הסכמות של לפחות 80%, מגישים בקשה להכרזה על המתחם. המסלול הזה נפוץ בתל אביב, רמת גן וגבעתיים ששם ערכי הקרקע גבוהים. היזמים מטפלים בהרבה מההליכים הטכניים ומספקים ערבויות בהתחדשות עירונית להבטחת ביצוע הפרויקט, אבל הדיירים תלויים בניסיון וביכולות שלהם.

איך לבדוק אם הבניין שלכם מתאים?

תנאי הסף

התנאי הראשון הוא שהמתחם חייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור. בנוסף לכך, התוכנית צריכה להכפיל את מספר היחידות לפחות פי 2, והבניין צריך להיות ישן מספיק כדי להצדיק הריסה. תנאים נוספים הם מיקום באזור שבו זכויות הבנייה מאפשרות תוספת משמעותית והסכמה עקרונית של הרשות המקומית לפיתוח האזור.

בדיקה מעשית

הצעד הראשון הוא לפנות למחלקת ההנדסה ולשאול: "האם הכתובת שלי נמצאת בתוכניות פינוי בינוי?" אנשי המקצוע יציגו מפות, יסבירו על תוכניות בשלבים שונים ויפרטו על מדיניות העירייה. חשוב לשאול גם על הגבלות ספציפיות, מדיניות תמורות ויתרונות שמוענקים ליזמים באזור. כמו כן, מומלץ ליצור קבוצה של דיירים מעוניינים שתפנה ליזמים לקבלת חוות דעת ראשונית על הכדאיות הכלכלית. שמאי מקרקעין יכול לסייע בהערכה הזו ולהעריך את שווי התמורות הצפויות בהשוואה לשווי הנכס הקיים.

פרויקטים בולטים לדוגמה

• פתח תקוה: בלב העיר מתקדם פרויקט מרשים שמורכב מהריסת 3 בניינים (48 יחידות דיור) ובניית שני מגדלים עם 192 דירות. בפרויקט מדובר גם על הרחבת בית ספר, גני ילדים וכיכר עירונית עם שדרת מסחר. הייחודיות היא בשילוב שימור אלמנטים היסטוריים עם בנייה מודרנית.
• גבעתיים: מובילה בהיקף זכויות בנייה למגורים. בפרויקט בולט ברחוב בורוכוב יש שני מגדלים בני 30 קומות במקום בניינים בני 3 או 4 קומות עם הכפלת מספר יחידות הדיור.
• בני ברק: מתחם הרב קוק בולט עם 4 בניינים ישנים שמפנים מקום לשני מגדלים בני 23 ו-17 קומות עם 245 יחידות דיור. הפרויקטים מותאמים לאוכלוסייה החרדית עם דירות גדולות למשפחות ומרחבים ציבוריים מותאמים.

טיפים לזיהוי הזדמנויות והערכת כדאיות

הינה כמה טיפים בשבילכם:

• בדקו את סטטוס ההחתמות: אם פחות ממחצית הדיירים חתמו, זה עשוי להעיד על בעיות בפרויקט או על חוסר הסכמה בקרב הדיירים.
• זהות היזם: חברה מוכרת עם ניסיון מוכח תגדיל את סיכויי ההצלחה ותבטיח ביצוע איכותי.
• סטטוס אישור התוכנית: ככל שהפרויקט קרוב יותר להיתר בנייה, כך גדלים הסיכויים לביצוע בזמן סביר (שנה או שנתיים מול 8 עד 15 שנים).
• מדיניות הרשות: בדקו אם יש הגבלות על התמורות שהיזם יכול להציע.
• חוות דעת מקצועית: פנו לשמאי פינוי בינוי להערכת שווי התמורות הצפויות ולהשוואה מול שווי השוק.

לסיכום

השנה, פינוי בינוי מתרכז בעיקר בערים הגדולות ובמרכז הארץ. ירושלים מובילה עם יותר מ-13,000 יחידות מתוכננות, ואחריה תל אביב, קריית אונו, יהוד וחיפה. הדרך הטובה ביותר לאיתור פרויקטים היא באמצעות מפת GovMap הממשלתית או פנייה ישירה לרשויות. חשוב לבדוק את שלב הביצוע – פרויקטים עם היתר או בביצוע יתקדמו מהר יותר. התחדשות עירונית היא תחום דינמי שמשתנה כל הזמן, ומי שמתעדכן ראשון – מרוויח.