משכנתא חוץ בנקאית למסורבים – המדריך המלא לאישור מימון

מהי משכנתא חוץ בנקאית ולמי היא מתאימה?

משכנתא בנקאית היא הלוואה לרכישת דירה הניתנת על ידי הבנקים המסחריים, בעוד שמשכנתא חוץ בנקאית מוענקת על ידי גופים פיננסיים אחרים כגון חברות ביטוח, קרנות השקעה ואחרים. בעוד הבנקים כפופים לרגולציה נוקשה יותר ובוחנים את הלווים על פי קריטריונים מחמירים, הגופים החוץ בנקאיים מציעים גמישות רבה יותר בתנאי המשכנתא ומוכנים לקחת סיכונים מסוימים.

משכנתא חוץ בנקאית מתאימה בעיקר ללווים שנתקלו בקשיים בקבלת משכנתא מהבנק. זה יכול לנבוע מסיבות שונות כגון דירוג אשראי נמוך, חוסר בהון עצמי או בטחונות, היסטוריה בנקאית בעייתית ועוד. הגופים החוץ בנקאיים לרוב מסוגלים להתגמש בדרישות ולהציע פתרון מימון גם ללקוחות שנדחו על ידי הבנק. עם זאת, חשוב לציין שגם בקבלת משכנתא למסורבים בבנק ישנם תנאי סף מסוימים שצריך לעמוד בהם. בין היתר, נדרש לרוב הון עצמי מינימלי של 30%-35%, והלווה צריך להוכיח יכולת החזר חודשית סבירה ביחס להכנסותיו.

מדוע בקשות למשכנתא מסורבות על ידי הבנקים?

דירוג אשראי נמוך או בעיות עם BDI

אחת הסיבות הנפוצות לדחיית בקשות משכנתא היא דירוג אשראי נמוך של הלקוח. הבנקים בודקים את דוח האשראי של הלווה ואת הציון שלו במאגר נתוני האשראי (BDI). ציון נמוך מדי, הנובע למשל מפיגורים בתשלומים, חובות או עיקולים, מעלה נורה אדומה אצל הבנקים ועשוי להוביל לדחיית הבקשה.

חוסר בטחונות או הון עצמי

פקטור משמעותי נוסף בהחלטת הבנק האם לאשר משכנתא הוא רמת הסיכון של ההלוואה. כדי להפחית את הסיכון, הבנקים דורשים לרוב הון עצמי משמעותי (25%-40% משווי הנכס) וכן בטחונות נוספים כגון ערבים או שעבוד נכסים אחרים. ללא רכיבים אלה, הבקשה עלולה להידחות.

בעיות בתיק הלקוח בבנק

לעיתים הבנק מסרב לבקשת משכנתא עקב בעיות או התנהלות לא תקינה של הלקוח מול הבנק בעבר. חריגות מסגרת בחשבון, החזרת שיקים, פיגורים בהלוואות קודמות – כל אלו מעלים תמרורי אזהרה ברקע הבנקאי של הלקוח ומקשים על קבלת אישור למשכנתא חדשה. גם אי סדרים בפעילות העסקית, אם מדובר בלקוח עצמאי, עלולים להשפיע לרעה.

 

 

מה הפתרונות העומדים בפני מסורבי משכנתא?

פנייה לגופים פיננסיים חוץ בנקאיים

הפתרון הראשון והמיידי ביותר למי שנתקל בסירוב מהבנק הוא פנייה לגופים חוץ בנקאיים המתמחים במתן משכנתא חוץ בנקאית למסורבים. חברות אלו מציעות הלוואות לכל מטרה, כולל רכישת דירה, במסלולים גמישים יותר מאשר הבנקים. הן מוכנות לרוב לקבל לקוחות עם היסטוריה פיננסית מורכבת יותר ומציעות יחס אישי ובחינה פרטנית של כל מקרה לגופו.

שיפור נתוני דירוג האשראי

אם הסיבה המרכזית לדחיית הבקשה למשכנתא הייתה דירוג אשראי נמוך, כדאי לפעול לשיפורו. ניתן לבדוק מול מאגר נתוני האשראי (BDI) אם ישנן טעויות או רישומים שליליים לא מוצדקים שפוגעים בציון. תיקון הנתונים עשוי להעלות את הציון ולשפר את הסיכוי לאישור עתידי של המשכנתא.

נוסף על כך, ללא תלות בניקוד האשראי, חשוב לבנות לאורך זמן פרופיל פיננסי אמין ויציב. עמידה בהתחייבויות, תשלומים בזמן, חיסכון קבוע, ניהול מסגרות אשראי בצורה אחראית – כל אלו תורמים לתדמית חיובית ומגדילים את הסיכוי לאישור הלוואה משמעותית כמו משכנתא בעתיד.

גיוס הון עצמי או ערבים נוספים

הגדלת ההון העצמי המושקע ברכישת הדירה יכולה להפחית את רמת הסיכון מבחינת הגוף המלווה ולהקל על אישור המשכנתא. זה אומר חיסכון מוקדם, סיוע מהמשפחה, או מימוש נכסים אחרים. בנוסף, גיוס ערבים נוספים לטובת ההלוואה, כגון הורים או קרובי משפחה אמידים, עשוי אף הוא לסייע בהשגת האישור הנכסף. גם אם לא תקבלו לבסוף את ההלוואה הרצויה מהבנק, שיפור הנתונים הללו יכול לסייע לכם לקבל משכנתא חוץ בנקאית למסורבים.

כיצד ניתן לקבל אישור למשכנתא חוץ בנקאית?

הצעד הראשון בדרך למשכנתא חוץ בנקאית למסורבים הוא בחירת יועץ מקצועי ומנוסה שילווה אתכם בתהליך. יועץ המשכנתאות יסייע באיתור הגופים המתאימים, בהכנת החומרים הנדרשים לבקשה, בליווי מול הגופים המממנים ובהשגת התנאים האופטימליים. כדאי לבחור יועץ עם ניסיון רב בתחום, הכרות עם השוק החוץ בנקאי, והמלצות חיוביות מלקוחות. הצגת בקשה למשכנתא חוץ בנקאית למסורבים בצורה מקצועית ומשכנעת היא המפתח לאישור המיוחל. היועץ יסייע בהרכבת מסמך בקשה מפורט הכולל את כל המידע הדרוש כגון פרופיל הלווים, הכנסות והוצאות, מצב כלכלי ותוכנית עסקית. ככל שהבקשה תהיה מנומקת ומבוססת יותר, כך יגדלו הסיכויים לקבלת תשובה חיובית מהגופים המלווים.

לאחר הגשת הבקשה למשכנתא, נכנס היועץ למשא ומתן אל מול הגופים השונים. בשלב זה כושר המיקוח והניסיון של היועץ משחקים תפקיד קריטי בהשגת תנאי מימון אופטימליים. המטרה היא לקבל מהגופים הצעות אטרקטיביות הן מבחינת סכום ההלוואה, והן מבחינת הריבית, המסלולים והתנאים הנלווים. לאחר קבלת מספר הצעות ממספר גופים מממנים, מתבצע תהליך של השוואה וניתוח ההצעות. היועץ מסייע ללקוח להבין את ההבדלים בין ההצעות, היתרונות והחסרונות של כל אחת, העלויות הכוללות לאורך חיי ההלוואה וההתאמה למצב הספציפי של הלווה. לבסוף, בהתבסס על הניתוח וההמלצה המקצועית של היועץ, הלקוח בוחר את ההצעה המיטבית עבורו.

סיכום